別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -26 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市駒生町字山ノ越１１１５番７ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m道路 水道、下水 東武宇都宮 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 東武宇都宮駅　北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の北西方に離れた農地が介在する古い郊外分譲住宅地域であるが、近隣周辺で盛んに開発行為が行わ れていることから、地価はこれまでのやや弱含みから横這いに転じて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市西部、主に宇都宮環状道路の外側に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は 、宇都宮市を中心とする２０代後半から３０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料さ れる。宇都宮市の新設住宅着工数は、対前年比で減少傾向にあり、市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１，０ ００万円前後、新築の土地建物で２，５００万円前後程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、比較的古い分譲住宅地域で、最有効使用は戸建住宅地であり、後記のとおり収益還元法及び原価法は適用 していない。市場参加者は個人が考えられるため、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場 での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [131.3] [102.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県内の住宅投資は、戸建・分譲はプラス であるが、賃貸がマイナスで総じて弱含みで あり、地域による選別化が進行している。 令和２年に北側大谷街道沿いに商業施設が新 規オープンし、近隣周辺地域で開発行為が盛 んに行われるなど、地域要因に変化が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％