別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -24 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４外 ②地積 　(㎡) 914   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 国道沿いに農家住宅 、店舗等が点在する 地域 東17m国道 水道、下水 宇都宮 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 宇都宮駅　東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鬼怒川左岸の市街化調整区域内の集落地域で、周辺には、ゆいの杜、清原工業団地、清原台団地が所在している 。令和５年春ＬＲＴ開業予定であるが、停留所からは離れている。当面現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に宇都宮市の東部方面に所在する市街化調整区域の住宅地域等。需要者の中心は、農耕従事者及びそ の親族を典型に当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。発展著しい「ゆいの杜地区」に近く生活利便性は向上 しているが、調整区域の農村集落地域での土地の需要及び供給は少ない。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、 画地規模のバラツキも大きいため一概には言いづらいが、土地単価は１㎡当たり１５，０００～３０，０００円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農村集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しない。比準価格は取引事例 を基に試算した価格で、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。当該地域は、自己使用目的での取引が中 心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済や住宅投資は横ばい圏の動き。当市 の人口は微減に転じ、世帯数は微増傾向。駅 東口地区整備事業は令和４年、ＬＲＴは令和 ５年に開業予定。 発展の見られる「ゆいの杜」や清原工業団地 周辺においては、調区内でも価格が比較的高 い分譲地も散見されるが、農村集落地域での 需要は限られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％