別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -22 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出町字小原３６０番４ ②地積 　(㎡) 733   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 宇都宮 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近い集落地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。県道バイパスが開通したが、さ ほど影響はない。当該地域は市街化の影響が強く、地価は当面、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は宇都宮市外周部の市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は地縁的選好性の強い地元 居住者等が大部分を占め、圏外からの需要者は極めて少ない。当該地域周辺においても、市街化調整区域という特性上 、集落内及び地縁的選好性のある者の取引が大部分であるが、市街地からの連続性により一次取得者層の需要も見受け られる。当該標準地に係る市場においては面積規模が一定でないため、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ、鑑定評価額を決定する。比 準価格は、宇都宮市街地外周部の市街化調整区域内の周辺環境の類似した取引事例を中心に収集・選択し、適正な補修 正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。したがって、本件においては比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮市の人口も減少へと転じた。地価は駅 東口地区等は好調を持続しているが、周辺部 では横ばい、または弱含みとまだら模様の状 況である。 近接する地域で、近年県道バイパスが開通し 、徐々に通行量も増えてきたが大きな影響は なく、地域要因に格別な変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％