鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｌ -8	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０４公１Ｌ -19	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	Ｒ０４公１Ｌ -32	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ｌ -93	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４公１Ｌ -94	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,290	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	108,003	100 [ 136.9]	78,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 61,603	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	60,516	100 [ 76.9]	78,694		81,800
c	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	95,470	100 [ 121.6]	78,512		81,700
d	(　 ) 79,397	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	76,070	100 [ 96.4]	78,911		82,100
e	(　 ) 76,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	73,934	100 [ 93.9]	78,737		81,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.5
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.5
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.5
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,900 円／㎡]

宇都宮 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,979,619	953,454	4,026,165	3,117,070	909,095	（　0.9741） 885,549	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,841,468 円　　　　（　 47,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	19.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、平均専有面積約４５㎡、支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,586	214,110	1.0	214,110
							1.0	214,110
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,617	218,295	1.0	218,295
							1.0	218,295
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		432,405		432,405
								432,405

⑨年額支払賃料	432,405 円　×　12ヶ月　＝　 5,188,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,188,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,773,751 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	432,405 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 432,405 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 201,890 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,979,619 円　　　　（　 12,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｉ（賃）　　　　-22	1,738 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.8]	100 [ 98.3]	100 [100.0]	1,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-3	2,445 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [148.5]	100 [ 99.6]	100 [100.0]	1,653
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-6	1,427 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.7]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	1,654

宇都宮 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	207,554 円	5,188,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,200 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,454 円　（　　　　　　 2,390 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,117,070 円（　　　　　 7,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,979,619 円
②総費用	953,454 円
③純収益　①－②	4,026,165 円
④建物等に帰属する純収益	3,117,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	909,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	885,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,841,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 -20

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　柴崎　秀生

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市戸祭２丁目４番２｢戸祭２－８－１５｣				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	東武宇都宮 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５ｍ
市道

交通

施設

東武宇都宮駅北西方

2.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

接近性、利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、今しばらくの間は現状のまま推移していくものと見られる
。地価は緩やかな上昇基調にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武宇都宮駅及びＪＲ宇都宮駅を最寄駅とする市内中心部の住宅地域である。近隣地域は居住環境が良好
で且つ利便性の高い閑静な住宅地域であり、供給は限定されている。旧来からの市街地であるため、需要者は地縁的選
好性を有する市内居住者が中心となり、更に中心部回帰の動きから市外及び郊外部からの需要も見られつつある。土地
は２００㎡～３００㎡を中心に２０００万円前後、新築戸建は３０００～３５００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域における取引の中心は自用目的のエンドユーザーであり、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格は説
得力を有する。他方、アパート等の収益用不動産としての利用も見られ、一定の賃貸需要も認められるが、土地を所有
する地主が相続対策で建設したものが多く収益用としての土地取得は不確実さが伴う。従ってより信頼性の高い比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[137.0]

[104.0]
100

81,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年からのコロナ禍による経済への影響が緩
やかに地価に影響を及ぼし、一方で感染の落
ち着きによる経済回復の兆しも見えつつある
。

コロナによる不動産需給環境は特に住宅地域
において落ち着きを取り戻しつつあり、居住
環境の良好な地域での需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｌ -94	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０４公１Ｃ -33	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m道路、西6m、角地		１住居地区計画等 (70,80)
c	Ｒ０４公１Ｍ -96	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ａ -32	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		１低専 (60,80)
e	Ｒ０４公１Ｈ -52	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、東4m、角地		１低専 (50,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	73,934	100 [ 92.9]	79,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 87,346	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	81,637	100 [ 103.9]	78,573		81,700
c	(　 ) 89,284	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	85,373	100 [ 108.1]	78,976		82,100
d	(　 ) 85,290	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	82,584	100 [ 104.0]	79,408		82,600
e	(　 ) 80,841	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	77,887	100 [ 98.0]	79,477		82,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,400 円／㎡]

宇都宮 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,279,442	1,057,351	4,222,091	3,308,180	913,911	（　0.9741） 890,241	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,941,298 円　　　　（　 47,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	146.00	ＬＳ2	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	19.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建て。２ＤＫタイプ約４８㎡、駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	146.00	100.0	146.00	1,564	228,344	1.0	228,344
							1.0	228,344
2～ 2	住宅	146.00	100.0	146.00	1,576	230,096	1.0	230,096
							1.0	230,096
～

～

～

計		292.00	100.0	292.00		458,440		458,440
								458,440

⑨年額支払賃料	458,440 円　×　12ヶ月　＝　 5,501,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,501,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,061,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	458,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 458,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 214,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,279,442 円　　　　（　 13,232 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｎ（賃）　　　　-51	1,717 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,609	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,631 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｈ（賃）　　　　-32	1,715 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,643
c	Ｒ０４公１Ｋ（賃）　　　　-16	1,672 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,642

宇都宮 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	251,000 円	50,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	220,051 円	5,501,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 414,100 円	50,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,057,351 円　（　　　　　　 2,650 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,200,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,308,180 円（　　　　　 8,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,279,442 円
②総費用	1,057,351 円
③純収益　①－②	4,222,091 円
④建物等に帰属する純収益	3,308,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	913,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	890,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,941,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,500 円／㎡）