別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -18 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中里町字東原４２７番３７ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 県道背後に一般住宅 、農家住宅等が見ら れる地域 西9m市道 水道 氏家 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 氏家駅　南西方 7.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮市北部旧上河内町に位置する農家集落地域で、地域要因に格別の変化がないことから、当面の間、現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 農村部の既存の住宅地域のため、宇都宮市・旧上河内町内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地 縁的選好性を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏は、宇都宮市及びその周辺市町の農村部に存する 既存の住宅地域一円であり、需要の中心となる価格帯は、１㎡当り１０，０００円～３０，０００円程度と地域により 幅があり、現在の不動産市況から当面の間、需要はやや弱含みから横這いで推移するものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、郊外農村地域における既存の農村宅地であるため、後記の通り収益還元法及び原価法の適用は困難で、 それぞれ求めていない。以上の状況を勘案し、農村部の市場の実勢を反映し、実証的である比準価格を標準として、近 隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて農村地域においては、ライフラインや 公共施設の整備が遅れ、行政の制約もあり、 需要は弱含みである。 調区でも建築規制が緩和される一部地域にお いては、民間業者によるミニ開発等が散見さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％