鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｂ -25	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北8m、二方路		１中専 (70,200)
b	Ｒ０４公１Ｄ -24	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	Ｒ０４公１Ｌ -18	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	Ｒ０４公１Ｌ -21	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ｒ０４公１Ｌ -30	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	52,445	100 [ 127.5]	41,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 37,132	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	35,311	100 [ 85.7]	41,203		43,300
c	(　 ) 51,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,260	100 [ 123.8]	41,405		43,500
d	(　 ) 48,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	47,823	100 [ 116.2]	41,156		43,200
e	(　 ) 47,649	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	47,177	100 [ 114.1]	41,347		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.6
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,300 円／㎡]

宇都宮 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,133,117	644,191	2,488,926	2,227,420	261,506	（　0.9741） 254,733	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,419,851 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	60 ％	60 ％	333 ㎡	15.9 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、平均専有面積約４８㎡、支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.00	100.0	96.00	1,403	134,688	1.0	134,688
							1.0	134,688
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,431	137,376	1.0	137,376
							1.0	137,376
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		272,064		272,064
								272,064

⑨年額支払賃料	272,064 円　×　12ヶ月　＝　 3,264,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,264,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,003,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,133,117 円　　　　（　 9,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-2	1,491 ( 1,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.4]	100 [100.4]	100 [100.0]	1,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-4	2,183 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [143.8]	100 [103.7]	100 [100.0]	1,464
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-6	1,427 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.2]	100 [103.5]	100 [100.0]	1,464

宇都宮 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,200 円	33,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	130,591 円	3,264,768　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 644,191 円　（　　　　　　 1,935 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,227,420 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,133,117 円
②総費用	644,191 円
③純収益　①－②	2,488,926 円
④建物等に帰属する純収益	2,227,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,419,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 -17

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　永井　正義

TEL.

鑑定評価額

14,400,000 円

１㎡当たりの価格

43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市駒生町字狹又１４０６番８				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパートが混在する県道背後の住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	東武宇都宮 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

東武宇都宮駅北西方

4.6km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

大谷街道背後に形成された熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状維持と予測する。街
路条件等が劣るが、需給関係は概ね安定的であり、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
セットバック部分を含む　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市市街地北西部を中心とする住宅地域の圏域。需要者は市内に居住又は通勤する１次取得者層が中
心。大谷街道背後に形成された自然発生的な住宅地域で、画地の配置、街並みの状態はやや雑然としているが、上記街
道沿いで、スーパー等の商業施設が新規出店する等、生活利便性等が向上しており、需給関係は概ね安定的に推移して
いる。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度の物件が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパート等が存するが、公法上の規制から使用可能容積率が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域で、戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、戸建
貸家・アパート等の賃貸目的の需要は乏しく、収益価格は相対的に信頼性が劣るため、現実の取引実態を反映し実証的
な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,100 円／㎡

[100.3]
100

100
[102.0]

100
[155.0]

[105.0]
100

43,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。市人口はやや弱含みで、新型コ
ロナの影響等で、県内景気等の先行きは不透
明である。

大谷街道背後に位置し、街路条件等が劣る既
成住宅地域であるが、利便性等が向上してお
り、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｄ -10	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、角地		１低専 (50,60)
b	Ｒ０４公１Ｆ -60	宇都宮市		建付地	（　）	台形	北東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｃ -49	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ｌ -18	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	44,157	100 [ 100.0]	44,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 31,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	40,434	100 [ 103.0]	39,256		41,200
c	(　 ) 46,878	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,460	100 [ 112.2]	41,408		43,500
d	(　 ) 51,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,260	100 [ 124.8]	41,074		43,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,300 円／㎡]

宇都宮 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,870,964	579,064	2,291,900	2,046,000	245,900	（　0.9718） 238,966	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,084,383 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	60 ％	60 ％	333 ㎡	15.9 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、平均専有面積約４５㎡。支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,370	123,300	1.0	123,300
							1.0	123,300
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,400	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		249,300		249,300
								249,300

⑨年額支払賃料	249,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,991,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,991,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,752,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,870,964 円　　　　（　 8,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-4	1,176 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	1,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-7	1,293 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,363
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	30,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,664 円	2,991,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,500 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,064 円　（　　　　　　 1,739 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,046,000 円（　　　　　 6,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,870,964 円
②総費用	579,064 円
③純収益　①－②	2,291,900 円
④建物等に帰属する純収益	2,046,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,084,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）