別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -16 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が散在する住 宅地域 東4.5m道路 水道、下水 宇都宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東側一帯では土地区画整理事 業が施行中である。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ道路 交通 施設 宇都宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮大学東側の既成の住宅地域として熟成しており、安定的に推移している。近年南方約１５０ｍ付近の都計 道「産業道路」が供用開始となり、交通条件の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。需要者としては市内在住又は在勤の一次取得者が主力であり、圏外から の流入も見受けられる。需給は最近の区画整理地や中小規模開発の分譲地に集まる一方、各条件の劣る地域においては 選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積１６５～２００㎡程度の土地物件で総額１千万円台前半程度、敷 地が同規模の新築戸建物件で２千万円台半ば～３千万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域を含む周辺地域ではアパート等も散見されるが、市場での取引は自宅等自用目的の物件が大半であり、価格形成 においては居住の快適性や生活利便性が重視される。一方次々頁記載の状況から本件では土地残余法を適用しなかった 。以上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と認 めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [112.2] [102.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向に入った。１０月迄の 新設住宅着工は前年度比微増のペース。コロ ナ禍の影響は住宅地に関しては限定的と見ら れる。 地域要因の変動は特にないが、区画整理事業 の区域から外れており、今後の競争力につい て懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％