別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -14 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市石井町字岡２５５７番７ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、事業所等が県 道沿いに散在する住 宅地域 東10.5m県道 水道、下水 宇都宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＬＲＴ（次世代型路面電車シ ステム）事業が進捗中である 。 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 宇都宮駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いに一般住宅、事業所等が散在する地域で、郊外に位置するが、北方でＬＲＴ事業が進捗中 であり、利便性の向上等が期待され、地価は横ばい又は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の市街化調整区域の圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有し、自己居住用の住宅とし ての使用を目的とする個人が中心。県道沿いに一般住宅、事業所等が見られる地域で、行政的条件等により市街化が抑 制され、周辺に農地等も見られ、新規の宅地供給は少ないが、需要も限定的である。同一需給圏内では取引が少なく、 画地規模や取引事情等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在し、アパート等の賃貸需要や新規供給がほとんど見られず、賃貸市場が極めて未成熟で、自己使 用目的の取引が中心であるため収益還元法は試算しない。地縁性や快適性を重視する市街化調整区域の住宅地域であり 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のと おり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 58.9] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネットワーク型コンパクトシティの形成を推 進している。市人口はやや弱含みで、新型コ ロナの影響等で、県内景気等の先行きは不透 明である。 市街化調整区域に所在し、需要は限定的であ るが、ＬＲＴ整備により利便性の向上等が期 待され、地価は概ね横ばい傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％