別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -12 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市操町４６番 ｢操町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とした 熟成度の高い住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は交通利便性に優れた既成市街地内の住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 地価水準は中心部への需要の変化を受けてやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市内中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は居住者及び通勤する一次取得者層であ る。対象標準地は既成市街地内の住宅地域であり、新規の分譲地は見られないが、土地需要の市街地中心部への回帰や 周辺における幹線道路の整備等もあり、人気は高いエリアである。需要の中心は土地１，５００万円～２，５００万円 程度、新築戸建３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパートが散見されるが、対象標準地は駐車場を設置するには面積が不足している。また、地域内において戸建 住宅が大部分を占めており、一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格のみの試算となった。 価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [120.3] [105.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは新たな変異株もあり依然不透明 感がある。当市の人口は微減に転じたものの コンパクトシティ化に向け立地適正化等の施 策を進めている。 中心に近い熟成した住宅地域で、比較的閑静 な居住環境が維持されており、需要の回復が 見られ、地価は僅かに上昇が見られる。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％