別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -9 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市屋板町字大塚前３１５番５３外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が多く見られる住宅 地域 東7.5m市道 水道、下水 宇都宮 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外部に戸建住宅等が散在する集落地域である。周辺では小規模開発等の新興住宅地等も散見されるもの の、市街化調整区域における規制変更に伴い、当分は現状のまま推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地近郊及び郊外部を中心に旧来からの集落及び既成の住宅地域が形成されている市街化調整区域内 の圏域。需要者は各地域に地縁等を有するものが多い。規制変更に伴い、従来の開発行為は制限され、今後は需給の変 化が予測される。取引に際しては当事者の事情が反映されることが多い為、需給バランスの判定は困難である。又、規 模等もまちまちで、土地総額での把握は困難であるが、１㎡当たり２万５千円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域に存することから、後記の理由により収益還元法及び原価法の適用は断念した。取引事例 比較法の適用に際しては、広域的であるが規範性の高い市街化調整区域内宅地に係る事例を収集し、各地域の位置関係 及び周辺利用状況等の特性を踏まえた価格水準に留意して比較を行った。本件においては、市場性を反映して実証的と 認められる比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だコロナ禍による不透明な状況が続くなか 、市はコンパクトシティ化に向け、立地適正 化計画等の施策やＬＲＴ事業を推進している 。 従来においては局所的な開発が散見されてい たが、市街化調整区域内における開発許可基 準の一部廃止等の規制強化により、需給の変 化が予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％