別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市細谷町字上細谷５７６番１８ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、下水 東武宇都宮 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 接近性、利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、今しばらくの間は現状のまま推移していくものと見られる 。地価は下落基調から横ばい傾向へと推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市内の住宅地域全域に及ぶ。宇都宮環状線沿いの地域における商業施設等の充実、車移動による移 動時間の短縮等により利便性の高まりは認められるものの、周囲において競合となる分譲住宅地域の開発も盛んであり 需要に強弱が見られる。需要主体は市内居住者、市内通勤者を中心とする一次取得者層である。取引の中心価格帯とし ては土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅としての住宅利用が多く一部にアパートとしての土地利用も見られるものの公法規制が第一種低層住居専用地 域であり有効な賃貸住宅の建築が困難なこと、土地需要の目的が自用に限られること等から収益価格の試算は断念した 。更に周囲には戸建住宅利用の波及が見られ、価格決定は取引事例に基づく実証的な比準価格を重視することが妥当で あり、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [130.6] [101.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年からのコロナ禍による経済への影響が緩 やかに地価に影響を及ぼし、一方で感染の落 ち着きによる経済回復の兆しも見えつつある 。 コロナによる地価への影響は一段落したと見 られる。周囲で宅地開発が施工中だが地域に 大きな影響は無く旧来通りの街区形成が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％