別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -7 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市下桑島町字樋越８６３番４ ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が水田地帯に点在す る地域 東7.5m市道 水道 宇都宮 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市南東部の、田畑の拡がる中の農家集落地域であり、近年地域の状況に特段の変化はなく、社会的・経済的要 因の大きな変化のない限り現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び隣接市町の郊外の地域一円。需要者は調区内分譲地を除けばほぼ各地域に地縁・血縁を有する者 に限られ、圏外からの流入はごく僅かである。農家集落地域の土地の需給については従来より低調である一方、実際の 取引事例には何らかの経緯を含む場合が多い。取引価格帯について、土地の総額については規模が様々で把握し難いが 、単価的には３．３㎡当り６万～７万円程度と見られる。一方新築戸建物件については地域柄皆無である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から、市場で想定される取引は自宅等、自用 目的の物件がほとんどである。取引事例比較法にて採用した事例は市内各所から収集したもので、これら以外の事例も 合せて再検討している。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の 取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向に入った。１０月迄の 新設住宅着工は前年度比微増のペース。コロ ナ禍の影響は住宅地に関しては限定的と見ら れる。 郊外の農家集落地域として、地域要因の特段 の変動はない。 当要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％