別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -6 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市下岡本町字釜井台３７４４番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 岡本 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岡本駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする大規模分譲住宅地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を 維持するものと予測する。住宅地としての熟成度は高く、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宇都宮市街地北東部の住宅地域を圏域とする。需要者は、当市及びその周辺市町に居住する一次取得 者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は造成後期間の経過した大規模分譲住宅地域であ り、需給は区画整理事業地及び新規民間分譲地に集中しており、選別化等の影響が認められるものの、相対的な地価の 割安感等から需要は堅調である。土地は１千万円前後、新築戸建物件では３千万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は、旧河内町岡本地区に存し地域的特性が類似する住宅地の取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の 市場性を反映して実証的意義は高く、説得力を有する価格である。よって、本件においては、説得力を有する比準価格 を採用し、さらに類似する他の標準地及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [104.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　インフレ圧力が強く感染再拡大の懸念から 消費回復の勢いが弱い中、区画整理等による 宅地供給圧力も相俟って価格競合及び選別化 が進行している。 　当該地域に格別の変動要因はなく、区画整 理済住宅地域として熟成が進みつつあり他住 宅地との競合が認められるが需要は堅調であ る。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％