別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市横田新町８番１４ ｢横田新町８－２４｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する住宅地域 西6m市道 水道、下水 雀宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 雀宮駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部の国道４号東側背後に存する上記のような地域であり、概ね現状維持的に推移するものと思料する。 地価水準についても現経済情勢下で概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。主な需要者は市内及び周辺市町居住の３０～４０歳代の一次取得者で、 一部に圏外からの流入も見られる。需給は当地域のような区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、既存の 住宅地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積１６５～２５０㎡程度の土地物件で総額８百 万円台～１千万円台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件を想定すれば２千万円台前半～後半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅のほか事業所も見られる住宅地域。市場における取引の大半は自宅等自用目的のものであり、価格形成に 際しては収益性よりも居住の快適性や生活利便性が重視される。収益還元法については次々頁記載の理由から適用しな かった。これら及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基 づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [111.7] [102.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向に入った。１０月迄の 新設住宅着工は前年度比微増のペース。コロ ナ禍の影響は住宅地に関しては限定的と見ら れる。 比較的古い区画整理済みの地域として熟成し ている。地域の状況について特段の変化はな い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％