別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 利根 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番 ②地積 　(㎡) 1,043   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 農地の多い住宅地域 南4.5m町道 水道 布佐 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   330 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 布佐駅北方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ、従来からの農家住宅地域である。地域特性を大きく変化させるような要因変化に乏しいこ とから、今後も当分の間、現状のまま推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利根町を中心とし、県南部に存する農家集落地域一帯と判断した。需要者は、町内に地縁を有する比較 的若年層にほぼ限定され、外部からの流入は殆ど期待できない。同一需給圏内では、高齢化や人口減少も継続し、住環 境面で劣後する市街化調整区域内住宅地に対する需要は極めて弱く、回復の兆しもない。中心となる価格帯は、地元精 通者等の意見も参考に、土地が３万円弱／坪程度、新築戸建は１０００万円台後半と推察され、ほぼ底値圏である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法は行政上の規制やアパートに対する需要が期待できない等、実現性が乏しい ため、その適用を断念した。当該地域における市場参加者は、自己用住宅を取得するための需要者が主体であることを 考慮すると、快適性や利便性が投資判断に大きな影響を与えると判断した。よって主たる需要者の視点に立ち実証的な 価格である比準価格を採用し、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [159.0] [100.0] 100 8,870  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,940 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で７ ．１％減少し、高齢化率は４５．９％となっ た。県の３０．０％と比較すると、相当高い 。 価格動向に変化をもたらすような地域要因の 変動も認められない。外部からの需要もほぼ 皆無であり、当分の間、現状のまま推移する ものと思量する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％