別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利根 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字早尾字早尾台３００番３４０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m町道 水道、ガス、下水 取手 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北６ｍ町 道 交通 施設 取手駅東方 8.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 バブル期に人気を有した一定の環境を有する分譲地だが、通勤等の問題から競争力が低下しており、地域内にお いて投げ売り的な取引も出始めている。今後とも地価は下落が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度の一般住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利根町内の分譲住宅地域全域と判定した。需要者の中心は同一需要圏内に居住する４０歳代前半までの一 次取得者が大半を占め、外部からの転入者は少ない。閑静な住環境を有した住宅地域であるが、通勤等に問題があり、 利便性上位地域への移住希望者が多く人口減少が目立つ。市場における需要の中心価格帯は、土地が５０～６０坪で２ ００万から３００万円程度、新築戸建物件は１５００万円～１８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が連担する地域であり、また画地条件から賃貸用建物建築の経済的合理性は存しない。よって収益還元法の適 用は見送った。また本地域は自己利用目的の取引が中心であり、収益性は土地価格に反映されづらい地域である。比準 価格については、利根町の分譲住宅地域の事例を基礎として、市場性が反映された価格が求めれ、信頼性は高い。よっ て、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [131.0] [105.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利根町については、バブル期の開発で大幅な 人口増を見たが、その開発地域が老朽化から 人口流出、高齢化が顕著であり、地価下落が 続く。 利根町を代表する分譲地の一つでバブル期に 急速な発展を見たが、都心への通勤には不便 であり、人口流出がみられ地価下落継続。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％