別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 利根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字布川字東１７８８番４外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家等の建ち並ぶ旧 村落を中心とする住 宅地域 東5.3m町道 水道、下水 布佐 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．３ｍ町道 交通 施設 布佐駅北東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。住宅団地に比べて、既成住宅地域は需要が相 対的に低迷しており、今後も地価の弱含み傾向は継続すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利根町及び周辺自治体の比較的低位な価格水準の住宅地域一円。需要者は地縁選好性を有する一次取得 者が中心である。人口減少が継続しており、また、大規模住宅団地の供給も多く需給バランスが悪い状況にある。顕在 化した取引事例が少なく、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難であるが、土地（総額）は概ね１００～４０ ０万円程度の取引が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主として戸建住宅が多い地域で賃貸市場が形成されておらず、標準地の画地条件及び地域性より採算がとれる賃貸用建 物の想定が難しいことから、収益価格の試算は断念した。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域で あり、取引価格相場を指標に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [158.1] [ 98.9] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内に存する大規模団地も年月がたち、近年 は流入も少なくなっている。町全体としても 人口及び世帯数は減少し、高齢化率が高い状 況にある。 大規模な分譲地域・新興住宅地に対して、相 対的に需要は弱く地価下落は継続中である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％