別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 南西6.2m町道 水道、ガス、下水 布佐 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの分譲住宅団地（利 根ニュータウン） 街 路 基準方位：北、６． ２ｍ町道 交通 施設 布佐駅北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期のやや古い住宅団地であり、当面現状の環境を維持すると予測する。居住者の老齢化の進行や若年者層 の流出等と相俟って、徐々に空き家等が増えている。地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利根町及びその周辺自治体における既存住宅地域である。需要者の中心は利根町に居住する３０～４０歳 代の一次取得者が大半を占め、外部からの流入は限定的である。造成時期の古い分譲住宅地であり居住者の老齢化が進 行し、それに伴い空き家等が増えている。周辺の環境良好な新規分譲地に需要が移っており、選好性は低い。土地は６ ０坪程度で３５０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の 高い価格である。また、一画地の規模が小さい旧規格の分譲住宅地で、標準地の画地条件等を考慮した収益物件の想定 が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [128.8] [104.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向にある。高齢 化率は高い水準が続いている。外部からの流 入は限定的で、選好性は弱い。 区画整然とした旧来からの住宅地域で、居住 環境は比較的良好であるが、利便性が相対的 に劣り、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％