別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨城境 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城境 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡境町大字伏木字関根３５３２番１ ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる住宅地域 西6m町道 水道 東武動物公園 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   170 ｍ、南   170 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  29.4 ｍ、規模　　       453 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年３月、立地適正化計 画公表 街 路 ６ｍ　町道 交通 施設 東武動物公園駅北東方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、境町を中心にその周辺市に存する農家集落等の住宅地域。需要者は、境町に居住する一次取得者 が大半を占め、その他は地縁性を有する同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。対象近隣は 、県道土浦境線北側背後の伏木中部地区の既存の農家集落である。取引中心価格帯は土地は４００万円前後、新築戸建 で２０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域は集落規模が比較的大きい農家集落で、農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域内にある。取引事 例は境町内の事例と坂東市の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は市街地から離れた古くからの農 家集落地域に所在し、賃貸需要が見込めないため収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用して、代表標 準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均より低い 。住宅地需要は地元需要が中心だが、町内で 土地需給が完結する傾向。新型コロナの影響 不鮮明。 既存集落内の農家住宅。伏木中部地区は、建 物密度はやや粗いが集落規模は比較的大きい 。地価は下落傾向継続。 形状、規模等は標準的である。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％