別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五霞 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五霞 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外 ②地積 　(㎡) 32,366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ工業団地 北西16m町道、北東側道 水道、ガス 南栗橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西 1,200 ｍ、南   300 ｍ、北 1,400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 185.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    35,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ町道　　　角 地 交通 施設 南栗橋駅北東方 1.5km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道五霞ＩＣ及び国道４号に比較的近い工業地域で、立地条件は良好であり、倉庫、工場等の進出意欲が認め られ、工業地の地価は概ね横這い又は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県を中心に隣接県を含む関東一円の内陸型工業地域全般と判定した。需要者は県内外の倉庫業、製造 業を主とする事業法人が中心である。圏央道開通で首都圏及び全国へのアクセスが向上し、企業立地のポテンシャルが 飛躍的に高まり、堅調な需要が今後も期待出来るものと思料される。取引される規模・単価は多様で、需要の中心とな る価格帯の把握は難しいが、地価水準としては、坪あたり８～１３万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模な工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地で、自社工場・倉庫建設目的での取引が中心である。比準価格は、茨城県西 ・県南地区の代替・競争関係にある信頼性の高い工業地の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し、説得力 を有する。一方、工場の収益目的の賃貸物件は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断 念した。以上より、比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　五霞 9-2                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２９年２月の圏央道の県内全線開通に伴 い、圏央道沿線地域を中心に企業の立地需要 が高まっている。立地、規模等により物件の 選別化が進む。 圏央道五霞ＩＣに比較的近く、利便性が向上 しているほか、隣接県との比較で相対的な割 安感があり、地価は強含みで推移している。 台形、角地であるが、規模のまとまる工業地 で、特段の効用増減は認められない。なお、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.3 ％