別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五霞 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五霞 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１ ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南4.4m町道 水道、下水 南栗橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 五霞町西部に位置する在来か らの農家集落地域。 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 南栗橋駅東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家集落地域として熟成しているので当面はほぼ現状維持での推移と予測される。取引の中心は原宿 台を中心とした市街地で農家集落内では散見される程度であり、今後も地価下落は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町内の外、周辺市町内の農家集落地域と思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザー が中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は集落性の高い在来からの農家集落であるが、そ の特性から不動産取引は内部的なケースに限られる外、新規の需要者流入は極めて少なく、地価は依然として弱含み状 態である。取引が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から４万／坪前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来からの農家集落地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快 適性を重視する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は競合地域内に所在し 、対象標準地と性格が類似したものを中心に採用して試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断され る。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①五霞町の人口は茨城県を上回る減少率を示 す②新築物件取引は少なく中古物件取引が大 半③埼玉県と隣接しているが需要者は地元中 心である。 特段、地域要因の変動は認められない。その 集落的特性から不動産取引は限定的であり、 近隣地価は依然として弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％