別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨城八千代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城八千代 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に事 業所等が介在する住 宅地域 南西5m町道 水道 下妻 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 下妻駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 八千代町郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。外部需 要は殆ど認められず、需要は総じて弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代町及び周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域と判定した。需要者は八千代町に地縁的選好 性を有する地元関係者等が中心であり、圏域外からの転入は殆ど認められない。農家住宅を中心に事業所等が介在する 住宅地域に位置し、生活利便性が劣るため、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、市場の中心価 格帯の把握は困難であるが、土地は５００㎡程度で、総額４５０万円前後が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八千代町郊外の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は、八千代町及び隣接市町の 代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。一 方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。本件 では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 9,090  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が良好な区画整理地内の住宅地等の一 部に底値感が見られるが、総じて宅地需要は 弱含みで推移している。新型コロナの影響が 懸念される。 八千代町郊外の市街化調整区域内の農家集落 地域。地元需要が中心で、外部需要が殆ど認 められず、地価は弱含みで推移。 市街化調整区域内において形状、規模等は標 準的である。中間画地。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％