鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨城八千代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八千代ＦＨ焼 -3	結城郡八千代町		建付地	（　）	長方形	西8m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１２１０４０８２０４ -35846	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１２１０６０８２１０ -35983	下妻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、北西5m、角地		（都）１低専 (60,100)
d	１２１０７０８２１０ -31821	下妻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m私道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２１０５０８２１０ -27053	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東3.5m、角地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 71.4]	20,474	100 [ 131.8]	15,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 18,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	18,142	100 [ 125.9]	14,410		14,700
c	(　 ) 19,646	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	18,777	100 [ 127.5]	14,727		15,000
d	(　 ) 18,094	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	17,294	100 [ 116.7]	14,819		15,100
e	(　 ) 15,330	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	14,228	100 [ 95.9]	14,836		15,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,100 円／㎡]

茨城八千代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,848,046	310,760	1,537,286	1,462,600	74,686	（　0.9720） 72,595	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,451,900 円　　　　（　 6,340 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城八千代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.9 m x 16.8 m	前面道路：町道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ３戸、平均面積約４６．７㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,150	80,500	1.0	80,500
							1.0	80,500
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		161,000		161,000
								161,000

⑨年額支払賃料	161,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,932,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,932,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,771,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	161,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 161,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,848,046 円　　　　（　 8,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八千代（賃・住）　　　　-2	1,283 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八千代（賃・住）　　　　-6	1,197 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [ 99.0]	1,174
c	下妻賃住　　　　-1	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [111.0]	100 [101.0]	1,147

茨城八千代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,800 円	20,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	57,960 円	1,932,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,200 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 310,760 円　（　　　　　　 1,357 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,462,600 円（　　　　　 6,387 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,848,046 円
②総費用	310,760 円
③純収益　①－②	1,537,286 円
④建物等に帰属する純収益	1,462,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,451,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,340 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
茨城八千代 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城八千代 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　藤沼　宏明

TEL.

鑑定評価額

3,460,000 円

１㎡当たりの価格

15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城郡八千代町大字菅谷字伊勢山２１０番５				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	在来住宅等の他にアパートも見られる住宅地域	東5.3m町道	水道、下水	下妻 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.9 ｍ、奥行　約　　 16.8 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．３ｍ町道

交通

施設

下妻駅西方

7.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１２５号以南の区画整理中の住宅地域に需要が集まっており、既成住宅地である標準地の競争力は低下して
いる。ただし、底値感が生じており、地価は概ね横這い状況で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,730 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代町を中心にその周辺市における普通住宅地域である。需要者は八千代町に居住する３０～４０歳代
の一次取得者層が大半を占め、町外からの需要は少ない。菅谷地区のうち国道１２５号以南の区画整理中の住宅地につ
ては需要が多いが、標準地の属する既成住宅地では競争力が低下している。需要の中心価格帯は、土地で７０坪で３５
０万円前後、新築戸建物件で２０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅主体の既成住宅地にあるが、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が
形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は八千代町のほか同じ最寄駅とする下妻市内の戸建住宅等の事例
に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用
し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下妻 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,800 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[ 91.4]

[102.0]
100

15,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①人口減少率（－６．３％／５年）、高齢化
率（３１．６％）、②駅接近性に劣るため町
外需要見込めず、地元需要主体、④市街化横
這い、調区弱含み

菅谷地区は区画整理地と既存住宅地が国道１
２５号で分断される。既存住宅地は区画整理
地に比べ値頃感があることで、地価は概ね横
這いで推移

画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。令和
３年下水道が供用開始になった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城八千代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八千代ＦＨ公４ -10	結城郡八千代町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m町道、東6.1m、角地		１低専 (60,100)
b	八千代ＦＨ公４ -18	結城郡八千代町		更地	（　）	ほぼ台形	西12m県道、北4m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	八千代ＦＨ公４ -3	結城郡八千代町		更地	（　）	ほぼ整形	南5m町道、南西3m、北西1.8m、三方路		２低専 (70,200)
d	１２１０６０８２１０ -35749	下妻市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,850	100 [ 149.8]	14,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	14,900
b	(　 ) 16,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,275	100 [ 106.0]	15,354		15,700
c	(　 ) 8,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.0]	13,148	100 [ 90.9]	14,464		14,800
d	(　 ) 15,124	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,455	100 [ 97.3]	14,856		15,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -39.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,100 円／㎡]

茨城八千代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,819,992	307,480	1,512,512	1,409,640	102,872	（　0.9720） 99,992	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,999,840 円　　　　（　 8,730 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城八千代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.42	ＬＳ2	138.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.9 m x 16.8 m	前面道路：町道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、全２戸各６９．４２㎡、メゾネットタイプを想定。敷地内に平面駐車場（使用料は賃料に含む）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各戸内部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.42	100.0	69.42	1,142	79,278	1.0	79,278
							1.0	79,278
～

～

～

～

計		138.84	100.0	138.84		158,556		158,556
								158,556

⑨年額支払賃料	158,556 円　×　12ヶ月　＝　 1,902,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,902,672 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,744,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,556 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 158,556 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,788 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,819,992 円　　　　（　 7,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八千代（賃・住）　　　　-2	1,283 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,142 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八千代（賃・住）　　　　-6	1,197 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨城八千代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,200 円	20,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	57,080 円	1,902,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 307,480 円　（　　　　　　 1,343 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 138.84 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,409,640 円（　　　　　 6,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,819,992 円
②総費用	307,480 円
③純収益　①－②	1,512,512 円
④建物等に帰属する純収益	1,409,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,992 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,999,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,730 円／㎡）