別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地もまだ多く介在 する中規模造成住宅 地域 北西12m町道 水道、ガス 荒川沖 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の住宅団地 街 路 基準方位　北１２ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅団地であり、周辺地域に新規造成住宅地が多く見られ、価格競争にさらされ地価は横ばい若しく はやや下落傾向で推移する可能性が高いものと判断する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 古くからの住宅団地であり、周辺地域に新規造成住宅地が多く見られ、価格競争にさらされ地価は横ばい若しくはやや 下落傾向で推移する可能性が高いものと判断する。取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で３００万円前後 、中高住宅は建物の程度にもよるが５００～１０００万円位と判断できる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の大規模分譲地であり、居住の快適性・利便性等を重視する戸建住宅を中心とした住宅地 域であることから、自用目的の取引が中心である。また、土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、ア パート等は見られない。よって、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成される。したがって、比準価格を採用し 、前年価格との対比をした結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調区内分譲住宅地の土地需要は、陰りが見ら れ、中長期適には地価は下落傾向を示す可能 性がある。 周辺地域の新規土地分譲に押され、土地需要 は停滞しているが、地価水準が低いため、特 に地価下落が発生していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％