別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字曙８２番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、下水 荒川沖 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅東方 6.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的空地の少ない古くからの住宅地であり、建て替え等は見られるものの、将来的にもほぼ現状のまま推移し ていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線を中心に、概ね阿見町及びその周辺市町における普通住宅地域と把握した。需要者の中心は圏 内に居住する３０～４０代前半の一次取得者等が大半。荒川沖駅勢圏では土地区画整理事業を終了した本郷地区に需要 が集まる傾向がある。コロナ禍の取引価格への影響は限定的で、底値感から、地価は下げ止まりの状態にある。取引の 中心となる価格帯は、土地のみで５～７百万円程度、土地建物総額で２千万円台と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ４ｍ道路に面するやや古い住宅地で人気は高くなく、画地規模も大きくないため、経済合理性に見合う賃貸経営を想定 することが困難につき、収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、町内において、比較的取引時 点が新しく、特段の事情補正を要しない４事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって本件で は、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向、世帯数は増加傾向、高齢化 率は上昇傾向。取引件数及び建築着工戸数は 増加傾向。よしわら地区、本郷地区での宅地 供給継続。 比較的空地の少ない古くからの住宅地であり 、地域要因に特段の変化は見られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、西 街路であることにより日照がやや優る。個別 的要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％