鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阿見 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公４ -24	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	南6m町道、北6m、二方路		１低専 (50,80)
b	阿見ＳＪ公４ -21	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、中間画地		１低専 (40,80)
c	阿見ＴＫ公４ -18	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	阿見ＳＴ公４ -16	稲敷郡阿見町		更地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
e	阿見ＳＪ公４ -25	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	南西4.5m町道、中間画地		１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	29,953	100 [ 103.2]	29,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 32,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,040	100 [ 106.9]	29,972		31,200
c	(　 ) 18,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	22,770	100 [ 80.0]	28,463		29,600
d	(　 ) 28,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	27,003	100 [ 89.8]	30,070		31,300
e	(　 ) 30,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,853	100 [ 98.0]	29,442		30,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

阿見 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃料水準が見込めるアパートを想定するには画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は見送った。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
阿見 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿見 -2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　關本　淳一

TEL.

鑑定評価額

6,000,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷郡阿見町住吉１丁目１４番１３外				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並び周辺に農地も残る住宅地域	南西4m町道	水道、下水	荒川沖 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

２階建程度の低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　４ｍ町
道

交通

施設

荒川沖駅北東方

1.2km

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後に一般住宅を中心として、共同住宅・農地も混在する住宅地域で、当面現状の住環境を維持すると
予測する。地価は概ね安定的に推移しているが、新型コロナの影響に留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阿見町を中心として隣接自治体の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、当該圏域に居住する一次
取得者層が中心である。造成時期の古い分譲住宅地であり、街路条件がやや劣るものの街区は整然としている。またＪ
Ｒ常磐線荒川沖駅への接近性も概ね良好であり、地価は比較的安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地は２
００㎡程度で６００万円程度、新築戸建で２０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が中心であり、類似地域等において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺地域には
アパート等の賃貸物件も見られるが、新たに土地を購入して建てたものではなく、地主が自用地活用のために建てたも
のが殆どであり収益獲得を目的とした土地需要ではないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件では比
準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 73.9]

[104.0]
100

30,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

本郷地区・よしわら地区において新規造成分
譲が多く需要も堅調であるが、旧来からの住
宅地域は選好性がやや劣り弱含みである。

造成時期のやや古い分譲住宅地で地域要因に
特段の変動は見られない。街路条件がやや劣
るものの、荒川沖駅徒歩圏にあり需要は概ね
堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿見 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＳＪ公４ -8	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		工業 (60,200)
b	阿見ＳＪ公４ -25	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	南西4.5m町道、中間画地		１中専 (60,180)
c	阿見ＳＫ公４ -2	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	阿見ＳＴ公４ -40	稲敷郡阿見町		貸家建付地	（　）	台形	南西4m町道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,324	100 [ 98.0]	28,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 30,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,853	100 [ 97.0]	29,745		30,900
c	(　 ) 27,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	27,706	100 [ 91.6]	30,247		31,500
d	(　 ) 21,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	22,651	100 [ 79.8]	28,385		29,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

阿見 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		一般住宅が中心でアパートも散在する地域であるが、賃貸市場が成熟しておらず、投資採算性の観点から経済合理性に適う賃貸用住宅の想定が困難であるため適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ