別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字若栗字西神田１３３９番１５外 ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 荒川沖 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 なし 街 路 基準方位：北、４ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅南東方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道背後の熟成した旧来からの住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。ただし 、同一需給圏内における競争力はやや弱い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿見町を中心に隣接市村を含む住宅地で、需要者は阿見町のほか美浦村、稲敷市居住の一次取得者層が中 心である。同一需給圏外からの需要はほとんど見られない。阿見町内では区画整理された本郷地区や荒川本郷地区の人 気が高く、鉄道駅から離れた利便性が劣る既存の住宅地域は競争力が劣り、需要はやや弱含みで推移している。市場で の需要の中心となる価格帯としては、土地は７００～８００万円程度、土地建物総額で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は県道背後の旧来からの住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、阿見町内に存する取引事 例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算がなされており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、節税 目的のアパート等が見られる程度で、投資採算性に見合う地域ではないため適用は見送った。以上、代表標準地との検 討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [110.0] [105.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町は人口増加がみられ、不動産市場も比 較的堅調に推移している。しかし増加の多く は荒川沖地区であり、阿見地区の市場は模様 眺め気分が強い。 調整区域内に近い住宅地である。価格水準が 比較的低位のため一定の需要は存するが、環 境、利便性はやや劣り地価は弱含みの横ばい で推移。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％