別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大子 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 2,310,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久慈郡大子町大字北田気字上ノ原８１７番２４ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南5m町道 水道 常陸大子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       236 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北５ｍ町 道 交通 施設 常陸大子駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。なお、令和４年に大子町役場の 新庁舎が近隣地域周辺に移転する予定であり、当地域内の土地の市場動向を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 茨城県県北地域の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は大子町内に居住する２０～３０代の一次取 得者層である。人口減少を背景に、住宅市場においては供給が需要を上回る状況にあるため、地価は下落傾向が続いて いる。コロナウイルス感染症の市場への影響は今のところほとんど認められない。土地は２００～３００万円程度、新 築総額は１，０００万円台後半を指標としている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域では自己使用目的の戸建住宅が多いことから、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法 は非適用とした。本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試 算されており、信頼性は認められる。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸大宮 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [212.2] [105.0] 100 9,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化率の増加傾向に歯止めが掛 からない状況にある。住宅地は供給過多の状 況にあり、地価は下落傾向で推移している。 大子町の新庁舎が近隣地域周辺に移転するた め、近隣地域内の土地の市場性の変化を注視 する必要がある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　+104.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％