鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

城里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	城里ＴＳ -69	東茨城郡城里町		更地	（　）	ほぼ整形	南東9.6m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	笠間４０６４ -4	笠間市		建付地	（　）	長方形	北東13m市道、北西2.8m、角地		（都） (60,200)
c	常陸大宮０４９１１ -210126	常陸大宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.3m市道、西0.8m、角地		都計外
d	常陸大宮０４９１１ -210108	常陸大宮市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,024	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 57.5]	12,155	100 [ 64.9]	18,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 17,769	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	24,522	100 [ 131.3]	18,676		18,700
c	(　 ) 9,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,404	100 [ 54.5]	17,255		17,300
d	(　 ) 24,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	26,865	100 [ 140.3]	19,148		19,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -42.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

城里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,094,674	361,941	1,732,733	1,672,100	60,633	（　0.9730） 58,996	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,179,920 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	98 ㎡	7.3 m x 13.6 m	前面道路：町道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、フロア貸し。２階がファミリータイプ共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同型建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,307	98,025	3.0	294,075
							1.0	98,025
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,176	88,200	1.0	88,200
							1.0	88,200
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		186,225		382,275
								186,225

⑨年額支払賃料	186,225 円　×　12ヶ月　＝　 2,234,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,234,700 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,033,577 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,275 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,225 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 57,618 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,094,674 円　　　　（　 21,374 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	那珂ＫＹＯ賃　　　　-302	1,498 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,307 円/㎡）　基準階 1 F B
b	笠間０６４１８（賃）　　　　-3	1,615 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,382
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

城里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,000 円	23,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	67,041 円	2,234,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,100 円	23,000,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 361,941 円　（　　　　　　 3,693 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,672,100 円（　　　　　 17,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,094,674 円
②総費用	361,941 円
③純収益　①－②	1,732,733 円
④建物等に帰属する純収益	1,672,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,179,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
城里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城里 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

1,730,000 円

１㎡当たりの価格

17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南9.3m町道	水道、下水	水戸 17.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ町道

交通

施設

水戸駅北西方

17.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域に顧客が流出し、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。将来的には住宅地に移行することが予測
される。地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は城里町及び水戸市周辺市町村の商業地域である。需要者の中心は地元企業や個人事業者等である。背後地
人口が減少し、顧客も近隣市町村に流出する傾向にあり、城里町における商業地需要は総体的に弱い。特に既存商店街
は顧客を誘引する要素も少なく、事業主の高齢化から閉鎖店舗も多く、地域の衰退が止まらない状況から需要は極めて
弱い。城里町内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は城里町中心部の商業地域で、取引が極めて少ない地域であることから広範囲からの事例収集となったが比準
価格は市場性を反映し信頼性があるものと判断される。貸店舗等は皆無に等しく賃貸市場の成熟の程度は低い。よって
、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠間 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,300 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[181.5]

[100.0]
100

17,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模ＳＣやネット販売への顧客流出により
商業地の繁華性は低い。既存商店街は社会構
造の変化から閉鎖店舗も多くコロナ禍もあり
商況は厳しい。

閉鎖店舗が目立つ商店街で、事業主の高齢化
もあり、住宅地への移行も進んでいる。衰退
が著しく、需要は弱い。地価下落傾向に歯止
めがかからない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

城里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大子０６４４８ -401009	久慈郡大子町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m県道、北5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	大洗０６４１８ -8	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	那珂０５８５１ -18	那珂市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m国道、北2.8m、東6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
d	笠間０４９１１ -210107	笠間市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,675	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	14,134	100 [ 76.9]	18,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,400
b	(　 ) 8,250	100 [ 50.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	22,825	100 [ 123.0]	18,557		18,600
c	(　 ) 30,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,217	100 [ 156.6]	18,657		18,700
d	(　 ) 27,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,273	100 [ 146.3]	18,642		18,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
b	その他	％／月 -0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,600 円／㎡]

城里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,091,318	346,933	1,744,385	1,679,370	65,015	（　0.9730） 63,260	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,265,200 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	98 ㎡	7.3 m x 13.6 m	前面道路：町道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（ワンフロア一括貸し）、２階は共同住宅（ファミリータイプ）と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,319	98,925	3.0	296,775
							1.0	98,925
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,160	87,000	1.0	87,000
							1.0	87,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		185,925		383,775
								185,925

⑨年額支払賃料	185,925 円　×　12ヶ月　＝　 2,231,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,231,100 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,030,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,775 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,925 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 57,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,091,318 円　　　　（　 21,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-8	1,559 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	笠間０６４１８（賃）　　　　-3	1,615 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

城里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,300 円	23,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	66,933 円	2,231,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,700 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 346,933 円　（　　　　　　 3,540 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,679,370 円（　　　　　 17,136 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,091,318 円
②総費用	346,933 円
③純収益　①－②	1,744,385 円
④建物等に帰属する純収益	1,679,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,265,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）