別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 城里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城里 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m町道 水道、ガス、下水 水戸 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 水戸駅北西方 18.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化進行、若年層の流出もあり、宅地需要は少なく、地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城里町及び水戸市の通勤圏内の市町村に位置する住宅地域。需要者の中心は城里町に地縁を有する３０ ～４０代の１次取得者層が中心となる。少子高齢化の進捗に伴う学校の統廃合や水戸市郊外の分譲宅地との競合もあり 、街区が整備された地域においても、積極的に城里町の住宅地を購入する動きは少ない。土地は２００～４００㎡程度 で２００万円～４００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で１，７００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、空地も多く残る住宅団地内の快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的での住宅用 地取引が中心となる。近隣地域の状況及び事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であることから収益 還元法は適用していない。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城里 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [101.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の地価への影響は少ないが 、生活環境に優る水戸方面の住宅地への需要 者の流出状況に変化はない。地価は下落傾向 が続いている。 区画整然とした住宅地域であるが、建築の動 きは少なく、空地が多い状況に変動はない。 地域における需要は少なく、地価の下落傾向 に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％