別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大洗 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町磯浜町字鍜治屋後１１６１番 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.3m町道 水道、下水 大洗 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 大洗駅東方 550m 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所等の混在する街路条件のやや劣る既成住宅地域である。居住環境の劣化が見られ需要が低迷し ており、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洗町、ひたちなか市南西部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、 需要価格の中心は土地面積１６０～２００㎡、総額４３０～５５０万円、新築戸建総額２，２００～２，３００万円程 度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の賃貸住宅からの住替えが多い。 宅地需給動向は街路条件がやや劣り、居住環境の劣化が見られ地価水準は弱含みに推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件がやや劣る既成住宅地域である。比準価格は大洗町、ひたちなか市の住宅地域の取引事例を採用し、要因比較 等も適正に行われ実証的である。標準地の面積がやや小さく経済的合理性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断され るため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住性を重視し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格 との検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [101.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大洗町は人口減少、高齢化により宅地需要は 弱含みの状況にあり、地価水準は微減傾向が 続いている。 街路条件が劣り居住環境の劣化が見られ需要 の低迷が続いており、地価水準は弱含みに推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％