鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	茨城０８６４５ -4	東茨城郡茨城町		更地	（　）	ほぼ整形	南西15m町道、北8m、二方路		２住居 (70,200)
b	大洗０３６３４ -17	東茨城郡大洗町		更地	（　）	長方形	西16m町道、中間画地		準工団子内遺跡 (60,200)
c	大洗０３６３４ -19	東茨城郡大洗町		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m町道、中間画地		近商 (90,200)
d	大洗４０６４ -3	東茨城郡大洗町		更地	（　）	正方形	西7m町道、東4m、二方路		準工 (70,200)
e	水戸０８６４５ -26	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	39,404	100 [ 120.4]	32,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 35,088	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,159	100 [ 109.0]	31,339		32,300
c	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,580	100 [ 92.2]	30,998		31,900
d	(　 ) 29,096	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	27,809	100 [ 93.7]	29,679		30,600
e	(　 ) 28,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	33,057	100 [ 104.8]	31,543		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

茨城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,789,395	1,171,048	5,618,347	4,498,200	1,120,147	（　0.9726） 1,089,455	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,361,863 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,060 ㎡	23.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所（一棟店舗貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	400.00	100.0	400.00	1,542	616,800	3.0	1,850,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		616,800		1,850,400
								0

⑨年額支払賃料	616,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,401,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,401,600 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 629,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,772,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,850,400 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,789,395 円　　　　（　 6,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４４８（賃）　　　　-401006	1,567 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b	茨城０３４３３（賃）　　　　-7	1,225 ( 1,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,509
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	222,048 円	7,401,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,171,048 円　（　　　　　　 1,105 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,498,200 円（　　　　　 4,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,789,395 円
②総費用	1,171,048 円
③純収益　①－②	5,618,347 円
④建物等に帰属する純収益	4,498,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,120,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,089,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,361,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
茨城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番１外				②地積　(㎡)	1,060 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所ＬＳ1	店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西27m国道、三方路	水道、下水	水戸 8.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 220 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 1,060 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅南西方

8.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道６号線バイパス沿いに位置する郊外路線商業地域である。近隣の大型ＳＣは活況を呈しているが、その波及
効果は当該地域に及んでおらず、店舗用地の需要は少ない。地価は当分の間下落傾向を続けるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨城町及び周辺市町の幹線道路沿いの郊外路線商業地域である。需要者は地元資本が中心であるが、一
部には中央資本によるチェーン店などの需要も見られる。近隣では大型ＳＣを中心として各種店舗の立地が進み、熟成
度も高まってきているが、国道沿いへの展開は見られず、地域状況は停滞気味である。茨城町においては商業地の取引
事例が極端に少なく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近接市町村の郊外、幹線道路沿い等に形成された路線商業業務地域、混在地域に存する５事例を参考に算定
した価格である。市町村格差なども十分に考慮して試算した価格であり、適格性、妥当性は十分に認められる。収益価
格は、当該地域に店舗用などの収益物件が殆ど見受けられないため、適正な賃料水準が把握できない状況にある。従っ
て、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地の価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠間 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,300 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[103.0]
100

30,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地需要は長岡・前田地区及び桜の郷地区
に多く、一定の繁華性も認められるが、既存
の商店街では閉鎖店舗も多く、衰退傾向が継
続している。

大型ＳＣに近接するも、その波及効果は認め
られず、また新型コロナ感染症も影響して地
域状況は衰退傾向にある。地価水準も下落を
続けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０５７４８ -9	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	ひたちなか０５７４８ -7	ひたちなか市		更地	（　）	不整形	北西25m国道、南東5m、二方路		｢調区｣ (60,200)
c	茨城東海０８２０６ -49	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	北西16m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	水戸０６８９９ -111	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東29m国道、北2.7m、西2.7m、三方路		準住居高度3種最高25m (70,200)
e	水戸０６４１８ -34	水戸市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,308	100 [ 185.0]	30,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 14,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	17,674	100 [ 58.2]	30,368		31,300
c	(　 ) 18,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,550	100 [ 62.2]	29,823		30,700
d	(　 ) 46,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	50,107	100 [ 161.7]	30,988		31,900
e	(　 ) 45,518	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	52,937	100 [ 169.3]	31,268		32,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +78.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +80.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

茨城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,155,996	1,328,324	5,827,672	4,586,400	1,241,272	（　0.9726） 1,207,261	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,671,784 円　　　　（　 22,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,060 ㎡	23.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	400.00	100.0	400.00	1,572	628,800	3.0	1,886,400
							1.0	628,800
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		628,800		1,886,400
								628,800

⑨年額支払賃料	628,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,545,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,545,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 603,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,941,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,886,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 628,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 196,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,155,996 円　　　　（　 6,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	茨城０３４３３（賃）　　　　-7	1,225 ( 1,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,556	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４４８（賃）　　　　-401005	2,207 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	1,644
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-14	2,033 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,659

茨城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	249,600 円	62,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	301,824 円	7,545,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 215,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,800 円	62,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,328,324 円　（　　　　　　 1,253 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,586,400 円（　　　　　 4,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,155,996 円
②総費用	1,328,324 円
③純収益　①－②	5,827,672 円
④建物等に帰属する純収益	4,586,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,241,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,671,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,300 円／㎡）