別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南6m町道 水道 水戸 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　町道 交通 施設 水戸駅　南西方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価 水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城町のほか水戸市等隣接市町村の農家住宅地域に及ぶ。居住者の高齢化、過疎化が進み、元来市場は極 めて希薄でコロナ禍の影響は見られない。需要者は地縁者に限定され、開発等による供給は見受けられず空家・未利用 地等の潜在的供給が散見される程度である。以上の通り、不動産取引が少なく、市場における取引の中心となる価格帯 を見出すことは出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を主とする農家住宅地域である。同一需給圏内においては、自己利用を目的とした土地取引が中心 であり、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場は熟成して おらず、周辺に収益用不動産が見受けられないことから、収益価格の試算は非現実的であるため行っていない。以上よ り、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,820 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [136.6] [100.0] 100 6,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨城町の総人口は減少、老齢人口が増加し高 齢化率は上昇している。市街化調整区域内の 農家住宅地域において顕著である。 地域要因に特段の変動はない。居住者の高齢 化、過疎化が進行し、需要は弱い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％