別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　植野　裕高   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等も見られる住 宅地域 東4m町道 水道、下水 水戸 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 水戸駅南西方 8.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。標準的使用は今後も現状を維持し、地価は水戸 市郊外部の宅地との競合の影響から下落傾向が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城町及び水戸市南部に存する住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の地元企業に勤める一次取 得者層が中心である。町内における生産年齢人口の減少に加えて、水戸市郊外における分譲宅地との競合による需要者 の流出もあり、地価は下落しているが、底値感もあり下落率は小幅で推移している。需要の中心価格帯は、土地は２０ ０㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅の多い住宅地で生活利便性が劣り、賃貸需要が乏しい地域であるため、収益還元法は採用しなかっ た。取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格 を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [142.2] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨城町内の住宅地の需要は総じて弱含みにあ る。 茨城町北部に位置し、国道６号や商業施設に 近く利便性は高いが、水戸市南部の新規分譲 地との競合もあり、地価は小幅ながら下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％