別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小美玉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 6,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市川中子字東西１３４６番２外 ②地積 　(㎡) 862   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの住宅地 域 南東4.7m県道 水道 高浜 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       870 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．７ｍ県道 交通 施設 高浜駅の東方 6.2km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くからの農家集落地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね小美玉市（旧小川地区）の圏域である。需要者の中心は小美玉市旧小川地区居住 者が殆どを占める。景気が回復傾向にあるが、需給は弱含みである。非線引都市計画区域内の集落地域で、店舗・事業 所等も介在する。新規の購入はあまり認められない。価格帯の把握は困難であるが、土地も同地積で５００～６００万 円程度、中古の物件は取引は少ないが仮にあった場合は１，０００万円前後が需給の中心となるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　旧来からの集落地であり、貸家・アパート等の収益物件は殆ど存せず、自己使用目的の取引が大半で、賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、近隣の土地精通者等の 意見をも参考にし、地域要因の動向を総合的に勘酌することによって行うものとして、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [156.4] [100.0] 100 6,330  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,430 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの経済や地価に与える影 響は限定的で、土地取引件数は少なく、市内 地価は総じて横這ないし大半は下落基調であ る。 旧来からの集落地域で、新規の宅地開発分譲 等も殆どなく、地価は依然下落傾向となって いる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％