別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくばみらい 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１ ②地積 　(㎡) 1,259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模工場その関連 の倉庫等が多い工業 地域 北西6.8m県道 水道 みどりの 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   270 ｍ、南   240 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 物流施設等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 みどりの駅　北西方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設中心の工業地域として熟成しており、今後も概ね同様の状況を維持するものと予測される。物流施設用 地の需要は全般的に旺盛であることから、近隣地域の今後の地価は堅調な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 物流施設等の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね茨城県内の内陸型の大・中規模の工業地域一円であり、県外の工業地域を含む広域的な圏域と判定 した。需要者の中心は主に大規模資本を有する各種生産及び物流事業者が中心と見られる。大規模金融緩和の影響等に より、企業の設備投資意欲は改善傾向にあり、需給は強含みの状況にある。工業地のため、取引される価格帯は、まち まちであり需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況であり、今後も同様の状況が続くものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　規範性を有する中規模工業地及び物流施設用地の取引は少ないが、同一需給圏を広域的に捉えて事例を収集・選択し た。同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例による比準は実態等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保 し得た。一方、対象標準地は中規模工業地のため、収益性に馴染まないことから収益還元法は適用しなかった。よって 、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 88.3] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設の需要が堅調で主要道路に近い工業 地が地価を押し上げており茨城県内では圏央 道開通により沿線の流通業務施設用地の需要 が高まっている。 格別の変動要因はないが、上記の一般的要因 の影響により工業地の需給は強含みで推移し 、物流施設を中心とする近隣地域の需要も高 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％