別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 つくばみらい 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 ＬＳ1 各種店舗の外、農家 住宅も見られる路線 商業地域 北西18m県道、北東側道 水道、下水 みらい平 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 古川地区にスマートＩＣ設置 が決定（令和６年度末供用開 始予定） 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 みらい平駅南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道が交差する地域ではあるが、通過交通が主であるため繁華性に欠け、やや弱い動きが続いている。しかし付 近にスマートＩＣの設置が決まり、令和６年度の供用開始後は地域要因が大きく変動する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 １階建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央部より南側の地域で、幹線道路沿い等に形成される商業地域一帯と判断した。需要者はコンビニエ ンスストア等全国規模の商業資本が中心と思われるが、地元商業資本も考えられる。調整区域内に存する土地に対する 需要は依然弱く、取引件数も少ない。需要の中心となる価格帯は規模等による差異があるため一様ではないが、地元精 通者の意見や背後住宅地価格との価格差等を考慮すると、坪当たり６～７万円程度と推定され、弱含み傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の幹線道路沿いの商業地域である。比準価格の試算では、事例選択要件を充足する適正な事例を採用 し求めており、客観性が高い。したがって、比準価格は客観的で妥当性を有する価格であると判断した。一方、各種行 政上の法規制により自己利用が原則であるため、賃貸を前提とする収益価格は馴染まないと判断した。よって比準価格 を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [102.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．９％増加し、高齢化率は２６．３％であっ た。県の高齢化率３０．０％と比較すると低 い水準である。 常磐道谷和原ＩＣ谷田部ＩＣの間、同市古川 地区にスマートＩＣが設置される予定である 。これにより地域要因が変化すると思量する 。 県道２本が交差する角地であるため、中間画 地と比較すると、優位な競争力を有している 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％