鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくばみらい 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
b	守谷ＳＫ公４ -26	守谷市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
c	古河Ｒ３Ｃ６９１７ -141	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北17.5m市道、西7.5m、角地		商業 (100,400)
d	水戸０８１４２ -444	水戸市		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、南西6m、角地		商業高度5種最高45m 中心市街地地区 (100,600)
e	水戸０８８８５ -363	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m国道、北西10.5m、角地		商業高度5種最高45m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 81.0]	155,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 130,500	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	191,649	100 [ 120.8]	158,650		163,000
c	(　 ) 152,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,195	100 [ 88.6]	163,877		169,000
d	(　 ) 118,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,454	100 [ 82.3]	141,499		146,000
e	(　 ) 125,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,738	100 [ 83.0]	146,672		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

つくばみらい 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,338,327	2,898,854	11,439,473	9,813,400	1,626,073	（　0.9483） 1,542,005	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	30,235,392 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくばみらい 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	273 ㎡	18.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,134	341,440	4.0	1,365,760
							1.0	341,440
2～ 4	事務所	200.00	90.0	180.00	1,708	307,440	3.0	922,320
							1.0	307,440
～

～

～

計		800.00	87.5	700.00		1,263,760		4,132,720
								1,263,760

⑨年額支払賃料	1,263,760 円　×　12ヶ月　＝　 15,165,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,165,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,258,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,906,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,132,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,263,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 394,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,338,327 円　　　　（　 52,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-2	3,036 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,202 円/㎡　月額支払賃料（　 2,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	2,078
c	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-142	2,059 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,234

つくばみらい 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	139,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	454,954 円	15,165,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,417,800 円	139,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,898,854 円　（　　　　　　 10,619 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,813,400 円（　　　　　 35,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,338,327 円
②総費用	2,898,854 円
③純収益　①－②	11,439,473 円
④建物等に帰属する純収益	9,813,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,626,073 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,542,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,235,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
つくばみらい 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくばみらい 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　河村　直行

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）
	1.2:1	事務所兼共同住宅ＲＣ4	駅前に事務所ビル、マンション等が立ち並ぶ地域	南（駅前広場）市道、西側道	水道、ガス、下水	みらい平駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

４階建程度の中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

みらい平駅の駅前広場に接面
する新興の商業地域

街

路

駅前広場（市道）

交通

施設

みらい平駅駅前広場接
面

法令

規制

近商
(80,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＴＸみらい平駅前ローターリーに接面する新興の商業地域であり、今後は店舗等の集積が徐々に進
み、商業地域として発展的な推移が見込め、地価も堅調な推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線、ＪＲ常磐線沿線の駅に近い普通商業地域一円で新興の路線商業地域を含む
圏域と判定した。需要者は圏域内の商業従事者、貸しビル業者等が中心とみられる。近隣地域は、みらい平駅の駅前広
場接面の新興の商業地域で繁華性や集積性の向上が見込める立地であり、今後は発展的な推移が予測される。地価は概
ね堅調に推移しているが商業地のため画地規模により取引価格は異なり需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、みらい平駅前の新興商業地域であるが、投資採算性に着目した取引は少なく、取引は自用目的の需要が
中心で商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。取引事例比較法による比準価格は同種
の事例を複数採用して比準を行い、市場性を反映した実証的な価格として説得力を有するものと判断される。よって、
代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[137.8]

[103.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＴＸ沿線の駅前新興商業地や幹線道路沿いの
路線商業地の需要は強いが、古くからの商業
地域は衰退化・空洞化が著しく、二極化が進
行している。

みらい平駅前の新興商業地であり、相対的な
競争力も強く、周辺人口も着実に増加してい
る。これらを背景に当地域の地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

つくばみらい 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
b	つくば（Ｒ４公示）Ｙ -503	つくば市		更地	（　）	長方形	北30m県道、南9m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
c	守谷ＳＫ公４ -26	守谷市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
d	取手ＫＮ公４ -41	取手市		更地	（　）	長方形	北西22m国道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 86.0]	146,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 194,145	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	199,912	100 [ 129.3]	154,611		159,000
c	(　 ) 130,500	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	191,649	100 [ 126.2]	151,861		156,000
d	(　 ) 190,607	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,685	100 [ 122.4]	150,886		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

つくばみらい 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理後の商業地であるが、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,745,782	3,037,628	11,708,154	9,882,900	1,825,254	（　0.9473） 1,729,063	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	33,903,196 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくばみらい 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	273 ㎡	18.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,105	336,800	3.0	1,010,400
							1.0	336,800
2～ 4	事務所	200.00	85.0	170.00	1,800	306,000	3.0	918,000
							1.0	306,000
～

～

～

計		800.00	83.8	670.00		1,254,800		3,764,400
								1,254,800

⑨年額支払賃料	1,254,800 円　×　12ヶ月　＝　 15,057,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,057,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,304,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,764,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,254,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 405,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,745,782 円　　　　（　 54,014 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくみＧＹ公事　　　　-1	2,078 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくみＧＹ公事　　　　-5	2,001 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,063
c	つくみＧＹ公事　　　　-6	2,696 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,293

つくばみらい 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	139,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	451,728 円	15,057,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 473,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,417,800 円	139,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,037,628 円　（　　　　　　 11,127 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,882,900 円（　　　　　 36,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,745,782 円
②総費用	3,037,628 円
③純収益　①－②	11,708,154 円
④建物等に帰属する純収益	9,882,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,825,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,729,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,903,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）