別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
つくばみらい -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい -10 茨城県 茨城第1 氏名  不動産鑑定士 五木田 裕一   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  1㎡当たりの価格 78,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
63,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくばみらい市絹の台6丁目3番10
②地積
 (㎡)
221  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南6m市道 水道、ガス、下水 小絹

1.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北、6m市
交通

施設
小絹駅南西方

1.0km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした閑静な住宅地域として熟成している。今後地域特性を大きく変化させるような要因の変動は考え
にくく、安定的に推移するものと思量する。よって今後も現状の住宅環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 2階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等の住宅地域一帯と判断した。自用地取得が大半を占める地域であ
り、需要者は周辺地域のアパート等からの住み替えを検討している若年層が多く、都心方面からの需要も期待できる。
物件が枯渇しつつある守谷市の代替地としての性格も有し、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯であ
るが、200㎡程度で土地が1700万円程度、土地建物で3000万円前半程度であり、安定的に推移している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引はほぼみられない。よって投資判断にあたって
は、快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の存する地域は共同住宅
がみられないことや自己所有建物が主流であり、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比
準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ つくばみらい -4             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[101.0]
100
[ 90.6]
[105.0]
100
78,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           78,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
令和3年10月1日現在、人口は5年間で2
.9%増加し、高齢化率は26.3%であっ
た。県の高齢化率30.0%と比較すると低
い水準である。

地域要因に大きな変動はない。住環境が良好
な住宅地域であり、若年層を中心に訴求力を
維持している。よって地価は概ね横ばいで推
移している。

個別的要因に特段変動はない。接面方位が南
側であるため、北側で街路に接する画地と比
較して競争力は優る。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 つくばみらい -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a つくみGY
調3
-45
つくばみらい市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
景観形成重点地区
(50,100)
b つくみGY
調3
-67
つくばみらい市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
景観形成重点地区
(60,200)
c つくみGY
調3
-68
つくばみらい市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6m市道、
北25m、
二方路



準住居
地区計画等
景観形成重点地区
(70,200)
d 守谷SK公

-7
守谷市

建付


  
(           ) 
長方形 南西5m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(40,80)
e 守谷SK公

-66
守谷市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,281  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

62,451 
100
[  85.0]

73,472 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

77,100 
b (            
59,505  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

60,683 
100
[  85.9]

70,644 

74,200 
c (            
60,596  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

58,826 
100
[  74.9]

78,539 

82,500 
d (            
70,186  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

67,217 
100
[  84.8]

79,265 

83,200 
e (            
64,309  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

61,124 
100
[  82.5]

74,090 

77,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -28.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -16.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,500 円/㎡]  



つくばみらい -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域内は戸建住宅が中心であることおよび対象不動産の画地規模では経済合理性から適正な賃貸経営が困難
であると判断し、収益還元法の適用は見送った。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
つくばみらい -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい -10 茨城県 茨城第1 氏名  不動産鑑定士 植木 和貴   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  1㎡当たりの価格 78,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
63,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくばみらい市絹の台6丁目3番10
②地積
 (㎡)
221  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南6m市道 水道、ガス、下水 小絹

1.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北 6m
市道
交通

施設
小絹駅南西方

1.0km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を当面維持するものと予測する。店舗にも近く比較的利便性が
良好な地域のため、地価水準は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市の中規模住宅地で、概ねTX線の利用が合理的なTX線沿線及び関東鉄道常総
線沿いの圏域が中心となる。需要者は同一需給圏内の30代・40代の一次取得者が中心で、コロナ禍による在宅ワー
クの広がりの影響により圏外からの需要も増えてきている。価格帯は土地については65~70坪程度で1600万~
1800万円程度、新築戸建物件については3000万円を超える水準である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくな
いため、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格に
は十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意
して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ つくばみらい -4             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[101.0]
100
[ 90.6]
[105.0]
100
78,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           78,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化
率は概ね横這い。②都市計画道路等は事業進
行中。③建築着工件数は増加傾向にある。


区画整然とした住宅地域であり、街路条件、
接近条件等に格別の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 つくばみらい -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 守谷SK公

-5
守谷市

建付


  
(           ) 
長方形 北西9m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(40,80)
b つくみGY
公4
-10
つくばみらい市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1低専
景観形成重点地区
(50,100)
c つくみGY
公4
-64
つくばみらい市

更地


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
景観形成重点地区
(50,100)
d 守谷SK調

-70
守谷市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
69,306  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

68,277 
100
[  88.8]

76,889 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

80,700 
b (            
73,529  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

70,701 
100
[  97.0]

72,888 

76,500 
c (            
53,761  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

53,339 
100
[  85.0]

62,752 

65,900 
d (            
78,638  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.8]

78,796 
100
[  96.0]

82,079 

86,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      -0.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,500 円/㎡]  



つくばみらい -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
1低専(50%、100%)の戸建住宅地域で、アパート利用には画地規模が小さく、適正な賃貸経営規模を確
保できず、収益性が著しく低いため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ