別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 つくばみらい -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市新戸字下２８５番 ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 区域指定 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に中規模農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 守谷 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 守谷駅北東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 区域指定 ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で市況は停滞しており、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市及びその周辺自治体の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は当該地域に地 縁的選好性を有する一次取得者層が中心と考えられる。地域の特性等から需要は限定的で顕在化された取引事例は少な い状況が継続している。また、圏外からの流入はほとんどなく需要も停滞している。取引は属人性が強く、地縁的な事 情で行われるケースが中心で、取引総額もバラツキがみられるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの農家集落地域であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。本件では採用し た事例が、いずれも対象標準地と概ね類似性が認められるものであり、市場の実態を反映した価格が得られたと思料す る。したがって、代表標準地との均衡に十分に留意して、信頼性の高い比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [137.1] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は新興の住宅地域に偏向しており地 価動向は二極化傾向が顕著になっている。 旧来からの農家集落地域のため、土地需要は 停滞している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％