別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくばみらい -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 南東7m市道 水道、下水 新守谷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 新守谷駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心に隣接市を含む住宅地で、需要者は、つくばみらい市内に居住する一次取得者層が 中心で、周辺市からの流入も若干散見される。市内で区画整理された新興住宅地や隣接の守谷市等の住宅地へ需要は流 出しており、旧来からの住宅地の地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯としては、土地の総額で３０ ０～４００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅も見られる旧来からの住宅地域で、画地規模が小さく投資採算性に見合った収益物件を想定するこ とは困難であったため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、つくばみらい市内の取引事例から、適切に各要因 比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定 基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [ 89.3] [104.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平 駅を中心とした区画整理地の需要は堅調に推 移。旧来からの住宅地との選別化が顕著。 旧来からの住宅地であるが、隣接の守谷へ比 較的近いことから、若干の弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％