別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 つくばみらい -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.8m私道 水道、ガス、下水 みらい平 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．８ ｍ私道 交通 施設 みらい平駅東方 2.5km 法令 規制 ２低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 開発後、時間が経過した住宅地域である。みらい平駅への接近性が改善し、市場では新興の区画整理地とも競合 するが、住環境面を比較すると相対的地位の低下は明白で、今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市及び周辺市の既成住宅地域である。需要者は市内に何らかの関係を有する若年の一次取 得者が大半を占める。みらい平地区へのアクセス性が改善したものの相対的地位の低下が続き、外部からの需要者に対 する訴求力は限定的である。価格水準は、取引される規模や価格に開差があり一様に把握しにくいが、土地は１２０㎡ 程度で３００万円未満、中古戸建物件で８００万円程度が上限と判断され、弱い動きが継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、小規模画地が多数であることが特徴であり、自己用住宅を求める者が市場参加者の大半を占める地域で ある。また画地規模からアパート等の収益物件の建設には適しておらず、収益還元法の適用を見送った。したがって価 格判定にあたっては、主たる需要者の視点を重視し、快適性や利便性を反映しかつ客観的な価格である比準価格を標準 とし、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．９％増加し、高齢化率は２６．３％であっ た。県の高齢化率３０．０％と比較すると低 い水準である。 みらい平地区に繋がる道路が一部開通し、駅 距離が大幅に短縮された。しかし環境面で劣 後し、当分の間、需要低迷状況が続くと思量 する。 接面方位が西側であるため、北側で街路に接 する画地と比較してやや優位な競争力を有す る。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％