別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくばみらい -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市台字台坪１４番１ ②地積 　(㎡) 664   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 区域指定 1:4.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が混在する住 宅地域 北8m市道 水道、下水 みどりの 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 みどりの駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 区域指定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅のほか一般住宅、併用住宅等も見られる古くからの集落地域で、今後も現状維持で推移して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地で、需要者は、つくばみらい市内の居住 者が多く、同一需給圏外からの転入者は皆無に等しい。旧来からの集落地域においては、住替え層や分家住宅等を取引 動機とするものがほとんどで、需要は弱含みで推移している。取引そのものが少なく、また、取引規模等が一定ではな く需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、地価水準としては、土地は坪単価で４万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、貸家・アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟の 地域であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、代替競争関係を有する市街化調整区域内の取引事例から 、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場参 加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平 駅を中心とした区画整理地の需要は堅調に推 移。旧来からの住宅地との選別化が顕著。 旧来からの集落地域で、区域指定内において も格別の優位性は見られず、需要は減退して おり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％