別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つくばみらい -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 小絹 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北６．０ ｍ市道 交通 施設 小絹駅北方 710m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として一定の環境を有している。同一需給圏内に条件上位の競合物件が多く、地価は 弱含み傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度の一般住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市町村の中小規模住宅地である。需要者は上記同一需給圏内の３０代、４０代の 一次取得者が中心となる。市内外で競争力のある宅地供給が多く、外部需要の取り込みは困難である。市場における需 要の中心は、土地は６０～７０坪坪程度で７００万円から８００万円程度、新築戸建物件については２０００万円～２ ５００万円程度が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅で構成された新興住宅地であり、賃貸住宅がほとんど存しないため、収益価格の試算を見送った。 比準価格の試算では、対象不動産の存する小絹地区の事例は入手しえなかったが、隣接する筒戸地区を含む信頼性の高 い取引事例より比準が行われており、比準作業の過程を再検討するにほぼ妥当と認められる。よって、代表標準地から の検討を踏まえ、比準価格を中心として、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [ 69.0] [101.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市においてはＴＸ沿線地域とそ れ以外の地域の二極化が進んでおり、後者の 地域では人口減少、高齢化が進み需要不足か ら市場は低迷。 本標準地は、新興の分譲地であり、街路条件 、商業施設との接近条件等が一定の水準にあ り、ＴＸの影響も多少存するが、地価はやや 弱い含みで推移。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％