鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鉾田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公示（鉾田） -80	鉾田市		底地	（　）	不整形	南西14m県道、北東3.6m、二方路		（都） (60,200)
b	Ｒ４公示（鉾田）再 -20	鉾田市		更地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	神栖（Ｒ４公示） -63	神栖市		底地	（　）	ほぼ整形	南西12m国道、北西9m、角地		準住居 (70,200)
d	潮来（Ｒ４公） -309	潮来市		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	かすみがうら（公） -4031	かすみがうら市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,205) 8,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	9,977	100 [ 83.0]	12,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,000
b	(　 ) 10,500	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	10,468	100 [ 83.0]	12,612		12,600
c	(　 9,136) 15,226	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,738	100 [ 120.3]	12,251		12,300
d	(　 ) 18,133	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,024	100 [ 139.3]	12,939		12,900
e	(　 ) 22,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,116	100 [ 189.1]	11,695		11,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +93.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,300 円／㎡]

鉾田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,651,675	3,674,948	15,976,727	13,778,800	2,197,927	（　0.9490） 2,085,833	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	40,898,686 円　　　　（　 7,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鉾田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	5,230 ㎡	75.8 m x 57.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線国道沿いに駐車場を確保した低層店舗が多い地域であり、平家建店舗（１棟貸し）を想定、容積消化率は平家建のため低位

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,439	1,726,800	3.0	5,180,400
							1.0	1,726,800
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,726,800		5,180,400
								1,726,800

⑨年額支払賃料	1,726,800 円　×　12ヶ月　＝　 20,721,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,721,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,657,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,063,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,180,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,726,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 540,143 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,651,675 円　　　　（　 3,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-58	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,483 円/㎡　月額支払賃料（　 1,439 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-63	1,150 ( 1,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鉾田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	196,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	621,648 円	20,721,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,646,400 円	196,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,674,948 円　（　　　　　　 703 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,778,800 円（　　　　　 2,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,651,675 円
②総費用	3,674,948 円
③純収益　①－②	15,976,727 円
④建物等に帰属する純収益	13,778,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,197,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,085,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,898,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,820 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鉾田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鉾田 5-1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

62,200,000 円

１㎡当たりの価格

11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外				②地積　(㎡)	5,230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	北16m国道、三方路	水道	大洋 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 57.0 ｍ、規模　　 5,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

大洋駅　北東方

1.8km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型大型量販店を中心にスーパー等もある国道３５４線沿いの路線商業地域で、東側近隣で国道５１号線にも
接続し一定の集客力が見込めるため、当面は現状のままで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,330 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圈は、鉾田市と鹿嶋市内の幹線道路沿いの路線商業地域全域に及ぶ。需要者の中心は県内外で郊外型店舗等を
展開する小売業者等や地元の飲食店等の個人経営者等である。圏域は広域にわたるが居住人口が少ないため新規参入の
店舗は見当たらない。コロナ禍の影響もありしばらくの間この状態が続くと思われる。需要の中心となる価格帯は規模
により異なるが、５，２００㎡前後で６，０００万円台前半と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、国道３５４号線沿いの路線商業地域である。賃貸需要は少なく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場は
未成熟と判断される。取引事例比較法による比準価格は類似性の高い事例を採用して比準して求めたもので市場性を反
映した実証的な価格と言える。従って、比準価格を標準とし、収益価格も関連付けるとともに代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[215.7]

[100.0]
100

11,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

安房や塔ケ崎地区では郊外型店舗の集積が進
んでいるが事業用定期借地権が主流で土地取
引は稀である。市街地の商店街は地盤が弱く
衰退化が続く。

国道沿いの路線商業地域である。旧大洋村の
商業地域で、商圏が狭く人口も少ないため新
規参入を考える店舗は限られ地価は弱含みで
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鉾田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公示（鉾田）再 -20	鉾田市		更地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	Ｒ４公示（鉾田） -38	鉾田市		更地	（　）	袋地等	南西9m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ４公示（鉾田） -80	鉾田市		底地	（　）	不整形	南西14m県道、北東3.6m、二方路		（都） (60,200)
d	Ｒ４公示（鉾田）再 -8	鉾田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,500	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	10,468	100 [ 85.7]	12,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,200
b	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	16,046	100 [ 121.6]	13,196		13,200
c	(　 6,205) 8,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	9,977	100 [ 86.6]	11,521		11,500
d	(　 ) 13,667	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,448	100 [ 101.2]	13,289		13,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,200 円／㎡]

鉾田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,587,389	3,748,800	15,838,589	13,778,800	2,059,789	（　0.9490） 1,954,740	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	38,328,235 円　　　　（　 7,330 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鉾田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	5,230 ㎡	75.8 m x 57.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家ての郊外型量販店を想定した。駐車場を確保したため建蔽率等は低率になった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,450	1,740,000	3.0	5,220,000
							1.0	1,740,000
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,740,000		5,220,000
								1,740,000

⑨年額支払賃料	1,740,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,880,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,670,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,209,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,220,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,740,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 329,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,587,389 円　　　　（　 3,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）　　　　-52	1,697 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）　　　　-28	1,608 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,503
c	鉾田（賃）商　　　　-2	988 ( 959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	1,475

鉾田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	196,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	626,400 円	20,880,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 496,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,646,400 円	196,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,748,800 円　（　　　　　　 717 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,778,800 円（　　　　　 2,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,587,389 円
②総費用	3,748,800 円
③純収益　①－②	15,838,589 円
④建物等に帰属する純収益	13,778,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,059,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,954,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,328,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,330 円／㎡）