別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 行方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行方 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 5,270 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行方市麻生字田倉３２８６番２２ ②地積 　(㎡) 544   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東2.7m市道、北側道 水道 潮来 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２．７ｍ市道、中間 画地 交通 施設 ＪＲ鹿島線「潮来」駅 北西方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は認められず、当面、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する者が殆どで あり、需要不足から地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,270 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は行方市の旧麻生町地区を中心とし、隣接する鉾田市等の住宅地域を含む範囲。需要者の中心は行方市内に 地縁を有する個人が殆どであり、外部からの転入は見られない。行方市は高齢化率が高く、人口減少も進んでおり、交 通及び生活利便性が劣ることから需要は殆ど見込めない。市場の中心価格帯は、取引が殆ど無いことから把握は困難で あるが、低水準で推移しているものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅等が散在する既存の住宅地域である。貸家等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であるこ とから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内で比較的規範性の高いと認められる 取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表 標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [177.1] [103.0] 100 5,260  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進行しており、土地需要 はコロナ禍以前より既に減退していたことか ら、感染拡大による影響は殆ど見られない。 商業施設には近いが、街路条件が劣りかつ地 縁関係の残る地域で外部需要が殆ど見込めず 、地価は下落傾向で推移。 敷地規模がやや大きく、総額が多少嵩むこと もあり、地域における競争力は弱い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％