別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神栖 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 2,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外 ②地積 　(㎡) 150,641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1.5:1 事務所 ＲＣ2 大規模工場等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東12m市道 水道、下水 下総橘 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,300 ｍ、西   500 ｍ、南 1,000 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 470.0 ｍ、奥行　約　　 320.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 下総橘駅北方 13.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 生産型工業地の需要はやや停滞しているが、物流型工業地、発電所用地の需要は増えてきており、地価は横ばい 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神栖市を中心として、隣接県も含む工業地域。需要者は全国の重化学工業、物流、発電業等を行う法人で ある。重化学工業がやや停滞気味であるが、多様な業種が集積しており、価格水準も低位であることから需要は認めら れる。画地規模によるバラツキが大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、㎡単価は１万円台半ば 程度の取引が見られた。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、規範性の高い事例を重視して求められた。収益価格については、 大規模工場の賃貸市場は未成熟であるため試算を行わなかった。主たる市場参加者は自用目的の事業者であり、市場性 を重視する。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [123.5] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス、脱炭素化等により、重 化学工業はやや停滞。発電所、物流関連業が 増加。首都圏接近性に比した地価の割安感は 継続。 鹿島港南公共埠頭に近い工業団地であり、Ｌ ＰＧ貯蔵、化学、物流倉庫に加えて、発電所 も多く見られる。奥野谷浜工業団地分譲中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％