鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ４公示） -98	神栖市		建付地	（　）	不整形	南西40m国道、東5m、角地		準工 (70,200)
b	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -6	神栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西40m国道、南8m、西8m、三方路		準工 (60,200)
c	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -13	神栖市		更地	（　）	不整形	南西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	潮来（Ｒ４公） -303	潮来市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,790	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	29,600	100 [ 102.0]	29,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 20,279) 25,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	27,199	100 [ 88.0]	30,908		31,500
c	(　 ) 20,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	25,509	100 [ 82.2]	31,033		31,700
d	(　 ) 22,575	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	24,908	100 [ 89.3]	27,892		28,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

神栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,620,345	2,342,136	9,278,209	6,671,470	2,606,739	（　0.9590） 2,499,863	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	49,016,922 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,400 ㎡	30.0 m x 80.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型平家建店舗の一棟貸しを想定。敷地内にアスファルト舗装済駐車場を確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,747	1,048,200	5.0	5,241,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,048,200		5,241,000
								0

⑨年額支払賃料	1,048,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,578,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,578,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,006,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,572,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,241,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,620,345 円　　　　（　 4,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	神栖賃貸　　　　-8	2,111 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 1 F B
b	神栖賃貸　　　　-35	1,657 ( 1,655)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,480
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-61	1,730 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,045

神栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,600 円	94,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	503,136 円	12,578,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 797,100 円	94,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,342,136 円　（　　　　　　 976 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9590

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,671,470 円（　　　　　 2,780 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,620,345 円
②総費用	2,342,136 円
③純収益　①－②	9,278,209 円
④建物等に帰属する純収益	6,671,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,606,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,499,863 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,016,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神栖 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神栖 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

69,100,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神栖市堀割１丁目６００番２０｢堀割１－２－３１｣				②地積　(㎡)	2,400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｓ1	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	東40m国道、背面道	水道、下水	鹿島神宮 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 500 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

鹿島神宮駅南方

6.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大野原地区とともに鹿行地域を代表する路線商業地域であり、広幅員の国道沿いに店舗集積が進み、将来的にも
現状のまま推移し、新型コロナの市場への影響は現時点でも小さく、需給は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神栖市を中心として周辺自治体の路線商業地域を主とする商業地域で広範囲に及ぶ。需要者は一定の資
金力を有する地元事業者や、店舗・事業所展開をする県内外の事業者が中心である。定期借地権やリースバックも増え
、土地取得需要は減少傾向にあるが、競争力のある地域で需給は安定しており、新型コロナの影響も依然として弱い。
需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地はやや大規模なもので約１千坪で総額１億円程度が相場と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は国道１２４号沿いの路線商業地域に位置し、近隣周辺では賃貸物件も見られるが、需要の多くは自己営業
目的であり、元本と果実の関係はやや弱く、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となって
いるものと判断する。よって、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、広域的に収集した取引事例に基づいて実証
的な比準価格を重視し、賃貸に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[102.0]
100

28,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

神栖市の人口は微増傾向で推移。国道１２４
号の路線商業地域は堅調だが、旧市街地や既
成商業地域は弱含みで推移。コロナ禍の影響
は限定的である。

店舗集積が進む路線商業地域で、近年では借
地やリースバックが多く土地取得需要は減少
しつつあるが、競争力の高い地域であり地価
は安定的に推移。

背面道を持つ二方路画地として若干の優位性
を有しつつ、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 +6.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -2	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -6	神栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西40m国道、南8m、西8m、三方路		準工 (60,200)
c	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -13	神栖市		更地	（　）	不整形	南西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	潮来（Ｒ４公） -303	潮来市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,631	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	25,548	100 [ 95.0]	26,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 20,279) 25,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	27,199	100 [ 89.0]	30,561		31,200
c	(　 ) 20,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	25,509	100 [ 83.2]	30,660		31,300
d	(　 ) 22,575	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	24,908	100 [ 85.3]	29,200		29,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,200 円／㎡]

神栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,558,189	3,107,240	12,450,949	9,560,800	2,890,149	（　0.9742） 2,815,583	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	55,207,510 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,400 ㎡	30.0 m x 80.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。敷地内に駐車場確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,760	1,408,000	5.0	7,040,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,408,000		7,040,000
								0

⑨年額支払賃料	1,408,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,896,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,402,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,493,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,040,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,558,189 円　　　　（　 6,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	神栖賃貸　　　　-35	1,657 ( 1,655)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,762	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,767 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-67	1,384 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [ 80.0]	1,842
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-71	1,417 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,707

神栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	544,000 円	136,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	675,840 円	16,896,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 473,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,142,400 円	136,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,107,240 円　（　　　　　　 1,295 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,560,800 円（　　　　　 3,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,558,189 円
②総費用	3,107,240 円
③純収益　①－②	12,450,949 円
④建物等に帰属する純収益	9,560,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,890,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,815,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,207,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）