別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 神栖 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市知手字和手２９７５番２８ ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南西8m市道 水道 下総橘 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道、中間画地 交通 施設 ＪＲ成田線「下総橘」 駅北方 7.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区域指定された市街化調整区域の住宅地域であり、住宅地域として成熟していくものと予測する。区域指定内で の宅地であり、需要は比較的安定している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神栖市を中心とする市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は、市内のアパート等に居住する ３０歳代の一次取得者である。区域指定を受けた区画整然とした住宅地域であり、新築住宅の建築も見られる。価格水 準が低いこともあり、相応の需要があり、地価は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地総額５００ 万円前後で、新築戸建で２０００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、アパート等の賃貸用住 宅も散見されるが、地主が節税目的等のためにアパート等を建設するケースが主で、収益を目的とした土地の利用では 無い為、収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では、市場参加者の属性を踏まえ、比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 66.5] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は殆ど無く、福祉政策の充実 及び若年世帯住宅取得補助金等の制度もあり 子育て世代を中心として根強い需要がある。 市街化調整区域の区画整然とした閑静な住宅 地域で、住環境が比較的良好であり、価格水 準が低いこともあり、需給関係は安定してい る。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％