別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神栖 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 9,510 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市矢田部字中２９２６番３ ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗等も 見られる既成住宅地 域 北西8m国道 水道 銚子 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 銚子駅　北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神栖市郊外に位置する国道沿いの既成住宅地域で、ほぼ熟成しているため当分の間は現状を維持するものと予測 する。地価は交通の便が良くないため市場性が低く、下落傾向が続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,510 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神栖市郊外の住宅地域一帯に及ぶ。需要者は圏域に地縁血縁関係を有する一次取得者が中心である。当地 域は国道沿いに存し中学校や郵便局等も近くにあり比較的利便性の高い地域であるが、市街化調整区域のため取引は少 ない。需要の中心となる価格帯は、土地は坪当たり３０，０００円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において取引事例が採用できた。市街化調整区域内の住宅地域で、 標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価 格は市街化調整区域の事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 85.1] [100.0] 100 9,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神栖地区中心部では土地需要が堅調でコロナ 禍でも地価上昇地点が見られるが、郊外部や 土合団地を除く波崎地区では地価下落傾向が 続いている。 波崎地区郊外に位置する農家住宅地域。国道 沿いに存するが交通の便が悪いため土地需要 者は地元関係者が主流で数も少ない。地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％